Aufgemerkt ! ! Aufgemerkt ! !

Mietrückstand - was nun ?

Die Mietzahlung ist die wichtigste Vertragspflicht des Mieters. Deshalb ist es grundsätzlich möglich, einem säumigen Mieter zu kündigen. Der Vermieter hat nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das „Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund", wenn der Mieter...

... für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete
(mehr als eine Monatsmiete) in Verzug ist.
... oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines
Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Wenn die Miete monatlich zu zahlen ist, droht bei Rückstand von zwei Monatsmieten die sofortige Kündigung.
W i c h t i g :
Eine vorherige Abmahnung ist nicht mehr erforderlich!
A b e r :
Im Kündigungsschreiben muss der wichtige Grund, also der Mietrückstand angegeben werden. Sonst ist die Kündigung unwirksam. Zur Vermeidung von Verzögerungen und Diskussionen in einem eventuell nachfolgenden Räumungsprozess sollten die Mietrückstände möglichst genau aufgelistet werden.

Der säumige Mieter kann aber die Kündigung auch nachträglich wieder zu Fall bringen :
Er kann nachzahlen und die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, wenn spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit ( = Zustellung der Räumungsklage ) des Räumungsanspruchs bezahlt wird oder eine öffentliche Stelle ( z. B. Sozialamt..) sich verpflichtet, die Mietzahlung zu übernehmen.

Unser Tipp :
Jede Kündigung ist eine Herausforderung, deshalb nehmen Sie Rechtsrat in Anspruch !

 

05.02.2009

Weihnachtsgeld

• Zahlungen unter Vorbehalt

Bei Weihnachtsgeldzahlungen, die freiwillig und ohne Rechtsanspruch für die Zukunft erfolgen sollen, ist zu beachten, dass die Zahlung an den Arbeitnehmer nicht vorbehaltlos erfolgen darf. Durch eine (mindestens dreimalige) vorbehaltlose Zahlung kann eine „betriebliche Übung" entstehen, aus der sich der Unternehmer nicht mehr durch einseitigen Widerruf befreien kann.
Wenn trotz jährlicher Zahlung keine bindende Wirkung entstehen soll, muss deshalb unmissverständlich ein Vorbehalt ausgesprochen werden. Es ist zweckmäßig, den Vorbehalt jährlich durch ein Anschreiben an den einzelnen Arbeitnehmer bekannt zu machen. Eine bloße Erklärung gegenüber dem Betriebsrat genügt z.B. nicht.

• Hinweis:

Eine derartige Vorbehaltsklausel könnte folgenden Wortlaut haben:
„Die Zahlung des Weihnachtsgeldes stellt eine freiwillige Leistung dar.
Ein Anspruch auf sie wird für die Zukunft nicht begründet. Dies gilt auch im Fall wiederholter Zahlung."

• Rückzahlungsklausel:

Nach derzeitigem Rechtsstand gelten für Rückzahlungsklauseln folgende Grundsätze:
Weihnachtsgeld kann nicht mir einer Rückzahlungsklausel verbunden werden, wenn die Gratifikation nicht mehr als 100 € beträgt.
Beträgt die Gratifikation mehr als 100 €, jedoch weniger als einen Monatsbezug, ist dem Arbeitnehmer in der Regel zuzumuten, eine Bindungsfrist bis zum
31. März des folgenden Jahres einzuhalten.
Mit dem Arbeitnehmer kann in diesem Fall eine Rückzahlung der Gratifikation für den Fall vereinbart werden, dass er vor dem 31. März des Folgejahres aufgrund eigener Kündigung ausscheidet.
Bei höheren Gratifikationen (ein Monatsbezug oder mehr) kann dem Arbeitnehmer zugemutet werden, den Betrieb erst nach dem 31. März zum nächst zulässigen Kündigungstermin zu verlassen.

23.10.2008

Stichtag 01.07.2008:

Engergieausweis in Deutschland Pflicht

Käufer, Mieter und auch Pächter von Wohnungen oder Gebäuden haben mit Inkrafttreten der Energie-Einsparverordnung (EnEV 2007) den Anspruch, vor Vertragsabschluss einen Energieausweis einzusehen.
Der Energieausweis dient ausschließlich der Information bezüglich der energetischen Qualität von Gebäuden/Wohnungen.
Ein Rechtsanspruch, z. B. auf die Durchführung einer Sanierung lässt sich aus dem Energieausweis aber nicht ableiten.
Wichtig auch:
Bei bestehenden Miet-/Pachtverhältnissen muss kein Energieausweis vorgelegt werden.

Wer braucht also einen Energieausweis?

Für Neubauten ist der Energieausweis schon seit 2002 verpflichtend.
Bei bestehenden Wohnungen und Gebäuden wird der Energieausweis schrittweise ab 01.07.2008 zur Pflicht, natürlich nur dann, wenn eine Neuvermietung/
Neuverpachtung bzw. ein Verkauf ansteht.
Für Wohngebäude die bis einschließlich 31.12.1965 errichtet worden sind, ist bei einer Neuvermietung/Neuverpachtung und bei einem Verkauf ab 01.07.2008 der Energieausweis vorzulegen.
Wohngebäude ab dem Baujahr 1966 benötigen den Energieausweis ab dem 01.01.2009.
Für sonstige Gebäude, also Nichtwohngebäude greift die Ausweispflicht ab dem 01.07.2009.

 

26.06.2008

Neues Unterhaltsrecht

Keine Vorsorgung auf Dauer

Ab 01.01.2008 tritt das neue Unterhaltsrecht in Kraft.
Es gibt grundlegende Veränderungen.
Da sich nicht nur die Rangverhältnisse der Unterhaltsberechtigten, sondern insbesondere auch die Voraussetzungen für den nachehelichen Unterhalt ändern, ist eine Überprüfung bestehender Unterhaltstitel sinnvoll. Das Unterhaltsrecht gilt auch für „Alt-Fälle" !

Ein Elternteil, der ein gemeinsames minderjähriges Kind betreut, kann bereits ab dem 3. Lebensjahr des Kindes zu der Aufnahme einer Erwerbstätigkeit verpflichtet sein.
Aber auch ohne gemeinsame Kinder geht das neue Recht generell von einer stärkeren Eigenverantwortung beider Ehepartner nach der Scheidung aus.
Einen auf Dauer angelegten Anspruch auf den Standard, den die ehelichen Lebensverhältnisse geboten haben, wird es nach dem neuen Unterhaltsrecht nach der Scheidung nicht mehr geben.
Allenfalls kommt der Ausgleich ehebedingter Nachteile in Betracht.
Es muss geprüft werden, ob ggf. solche „ehebedingten" Nachteile gegeben sind.

 

Unser Tipp:

Lassen Sie einen bestehenden Unterhaltstitel, auch wenn er schon älter ist, durch Ihren Rechtsanwalt auf die neue Rechtslage überprüfen.

 

21.12.2007

  • WICHTIG-WICHTIG-WICHTIG-WICHTIG-WICHTIG-WICHTIG-WICHTIG

 

          Formvorschriften für geschäftliche E-Mails

          Seit dem 01.01.2007 ist gesetzlich vorgeschrieben, dass sämtliche geschäftliche

          E-Mails die sogenannten Pflichtangaben für Schriftverkehr enthalten müssen.

         

          Somit müssen bei allen im Handelsregister eingetragenen Unternehmen die

          E-Mails wie auf einem Briefbogen Rechtsform und Sitz der Gesellschaft, das

          zuständige Registergericht und die Handelsregisternummer aufführen.

         

          Außerdem sind - wie auf Briefbögen - die Vor- und Nachnamen der Geschäftsführer,

          Vostandsmitglieder sowie gegebenenfalls des Vorsitzenden des Aufsichtsrates

          anzugeben.

          Fehlen die Pflichtangaben kann eine kostenintensive Abmahnung drohen !     

Befristete Einstellung wird einfacher

Seit 01.05.2007 gelten neue Befristungsregelungen für ältere Arbeitnehmer.
 
Grundsätzlich gilt nach § 14 Abs. 3 Teilzeit-Befristungsgesetz (TzBfG):
Dabei gilt grundsätzlich:
Unternehmen können Arbeitnehmer ab 52 Jahre bis 5 Jahre ohne sachlichen Grund befristet einstellen, wenn diese nicht zuvor schon in dem gleichen Unternehmen beschäftigt waren.
Diese Arbeitnehmer können bis zu 5 Jahre befristet eingestellt werden, wenn sie zuvor mindestens 4 Monate lang arbeitslos gewesen sind, Transferkurzarbeitergeld bezogen oder einer öffentlich geförderten Beschäftigungsmaßnahme entsprechend der Sozialgesetzbücher
(SGB II/III) teilgenommen haben.
 
Bei diesen älteren Arbeitnehmern ist es zulässig, den befristeten Arbeitsvertrag bis zu einer Gesamtdauer von 5 Jahren auch mehrfach zu verlängern.
 

Kündigung per Fax, e-mail, Brief?

Bei Kündigung eines Vertrags oder Widerruf einer Bestellung muss der Absender beweisen können, dass seine Nachricht rechtzeitig angekommen ist.
 
Sie haben die Kündigung Ihres Trainingsvertrags deutlich formuliert und zeitig ans Fitnessstudio gefaxt ?
Trotzdem ist Ihre Mitgliedschaft „vertragsgemäß“ verlängert worden. Dann haben Sie ein Problem. Erklärt der Empfänger, Sie hätten nie gekündigt, müssen Sie beweisen können, dass es doch so war.
 
 
·         Fax und e-mail
 
Der Beweis für ein Fax könnte schwierig werden. Einigen Gerichten genügt zwar ein Fax-Protokoll, doch die meisten haben Vorbehalte – selbst bei Protokollen die das Schreiben abbilden.
 
Eine E-Mail ist ebenfalls heikel. Sie erfüllt zwar in vielen Fällen die Formvorschriften, etwa für den Interneteinkauf. Doch es ist unsicher, ob der Richter das E-Mail-Sendeprotokoll akzeptiert.
Wenn aus Zeitgründen nur noch eine E-Mail oder ein Fax möglich ist, sollte ein Zeuge hinterher telefonieren. Er lässt sich den Empfang bestätigen und dokumentiert dies mit einer Notiz.
 
·         Übergabeeinschreiben
 
Ein Brief ist ebenfalls kaum zu beweisen. Schon besser ist ein Einschreiben. Das übergibt der Zustellung und der Empfänger unterschreibt. Die Quittung speichert die Post und viele Gerichte nehmen dann an, dass die Sendung angekommen ist.
Schwierig wird es, wenn der Zusteller niemanden antrifft. Dann wirf er eine Mitteilung ein und das Schreiben geht für sieben Tage zur Post. Wird es nicht abgeholt, ist es nicht zugegangen.
Ausnahmen gelten nur, wenn der Empfänger wusste, dass ein Brief kommt, wenn er wie eine große Firma stets damit rechen muss oder die Annahme verweigert.
 
·         Einschreiben mit Rückschein
 
Auch der Versand mit Rückschein nützt nicht, wenn der Empfänger nicht da ist. Lediglich für den Fall, dass er das Schreiben annimmt, hat es einen Vorteil gegenüber dem einfachen Einschreiben: Mit dem Rückschein gibt es vor Gericht keine Probleme.
 
Der Schein dokumentiert aber nicht, was genau verschickt wurde. Erklärt der Empfänger vor Gericht frech, im Umschlag sei keine Kündigung gewesen, kann das den Absender doch noch in Beweisnot bringen. Er steckt jede Art von Einschreiben besser zusammen mit einem Zeugen ins Kuvert und bringt es mit ihm zur Post.
 
·         Einwurf-Einschreiben
 
Der Zusteller wirft das Schreiben ein und dokumentiert das. Ein Schreiben im Briefkasten gilt spätestens am nächsten Tag als zugegangen, egal ob der Empfänger es herausfischt oder nicht.
So weit so gut !
 
Leider haben sich die Postboten in der Vergangenheit nicht immer an die Regeln gehalten und die Zustellung dokumentiert, bevor sie am Briefkasten waren. Manche Gerichte haben deshalb Vorbehalte und laden den Zusteller als Zeugen. Kann dieser dann nicht überzeugend darlegen, dass alles vorschriftsmäßig verlaufen ist, hat der Absender das Nachsehen.
 
·         Gerichtsvollzieher
 
Echte Rechtssicherheit bietet nur die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher. Sie ist leicht zu veranlassen. Beim Amtsgericht am Wohnort des Empfängers erfährt der Absender, welcher Gerichtsvollzieher zuständig ist. Der bekommt das Schreiben per Post und stellt es selber oder mithilfe der Post zu. Kosten: rund um die 10 Euro.
 
Die Methode ist sicher – auch wenn der Empfänger nicht da ist oder die Annahme verweigert. Der Inhalt des Schreibens und sein Zugang werden amtlich beurkundet.
 
 
Unser Tipp:
 
Sicherheit
Für wichtige Nachrichten sollten Sie das Einschreiben mit Rückschein wählen. Kalkulieren Sie ein, dass es nach rund zehn Tagen zurückkommen könnte, weil es nicht zugestellt werden konnte. Es sollte dann noch genug Zeit für einen weiteren Versuch sein.
Sonst lassen Sie Ihr Schreiben besser gleich durch den Gerichtsvollzieher am Ort des Empfängers zustellen. Das kostet um die 10 Euro. Kalkulieren Sie auch hier ein, dass es bis zur Zustellung einige Tage dauern kann.
 
Bote
Wohnt der Empfänger Ihrer Nachricht in der Nähe, können Sie einen Bekannten als Boten schicken. Wenn er als Zeuge das Schreiben liest, ins Kuvert steckt, dann einwirft und alles dokumentiert, sind Sie auf der sicheren Seite.
  
und wichtig:
 
Fragen Sie uns, Ihre Rechtsanwälte ! 

Vorsicht mit Kreditkarten

Sie sollten auf Auslandsreisen genau hinschauen, bevor Sie einen Kreditkartenbeleg unterschreiben. Andernfalls drohen Ihnen überhöhte Rechnungen, gegen die Sie praktisch machtlos sind, wie Verbraucherzentralen warnen.
Ein beliebter Trick sei, auf der Quittung die Kommastelle zu verschieben. So sei ein Fall bekannt, in dem Urlaubern auf der portugiesischen Insel Madeira für ein Nudelgericht statt 12,50 satte 1.250 Euro berechnet wurden. Die Chancen für Betroffene, das zu viel gezahlte Geld zurückzubekommen, seien schlecht. Eine Rückbuchung wie bei der Einzugsermächtigung komme nämlich nicht in Frage, die Zahlung sei nicht widerrufbar (so auch der Bundesgerichtshof).